逆周期、跨周期下的宏观经济与房地产
点击次数：247 次 更新时间：2024-01-15
关于宏观经济
【2023年回顾】
2023年是我国三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年，国民经济顶住了国内外多重因素交织带来的下行压力，经济复苏底部呈现。
2023年国内生产总值（GDP）企稳回升，预计大概率完成全年5%左右的增速目标。整体上看，随着经济社会全面恢复常态化运行，促消费等政策持续发力，餐饮文化、旅游等服务消费实现较快恢复，市场逐步回暖，对经济增长的拉动作用也逐步提升。
房地产为主要拖累项，制造业基建稳步增长。2023年1至11月固定资产投资累计同比增速为2.9%，预计全年可实现3.0%的增速。分项来看，房地产表现持续不佳，预期全年累计同比减少9.4%，为投资主要拖累项；在高基数因素制约下，制造业和基建仍保持了较高增速，预期全年累计增速分别可达6.3%和 8.0%。
【2024年展望】
2023年12月召开的中央经济会议确定了“稳中求进、以进促稳、先立后破”的总体经济发展基调，高质量发展将成为2024年经济发展的主题。财政政策将适度加力，提质增效；财政支出结构将继续优化。货币政策将灵活适度、精准有效，更加注重对价格水平的引导作用。
从投资端看，整体投资情况将有所回升。一方面，2023年增发万亿国债的拉动效应将在2024年上半年开始显现，逆周期政策的调节将赋予基建投资较强韧性。另一方面，融资成本回落将提振市场信心，叠加政策向制造业的倾斜效应，制造业投资或将稳步提高；房地产投资在高库存低需求的背景下或将延续负增长趋势。
关于房地产
【2023年回顾】
1.销售承压，行业向新发展模式转型。2023年房地产开发投资累计约11.2万亿元，同比减少9.4%，全年累计降幅逐月扩大，预期全年实现-9.3%的增速，为固定资产投资主要拖累项，反映了房地产行业持续低景气。从政策来看，“增信心、防风险、促转型”是2023年政策的主要基调：多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式给房地产市场积累了较多风险隐患，政策倾向于防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，加强住房保障体系建设，以促进房地产市场平稳健康发展。
2.销售市场仍然低迷，房地产逐步走向新发展阶段。房地产市场的供需关系已在近年发生逆转，在商品房销售方面体现的是销售面积的大幅下滑，2021年达到历史峰值17.9亿平方米，2022年/2023年1-11月分别同比下降24.3%/8.0%。
3.房屋销售表现不佳叠加自身预期较弱，房企拿地较为谨慎。2023年1-11月100城土地成交面积同比-21.45%，溢价率自4月的6.29%下降至11月的3.24%。在以往土地成交面积下滑时，溢价率通常处于高位。下半年土地溢价率虽持续走低，但房企拿地仍趋于谨慎，也体现出房企的低预期。结合销售与土地市场的表现，我们认为房地产行业的供需关系已发生逆转，房企“高负债、高杠杆、高周转”运营模式或难以为继，房地产行业需要向新发展模式平稳过渡。
4.三大工程改造持续推进，正在对冲房地产行业下行。2023 年以来中央强调推进保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设三大工程，城建部也出台文件确保三大工程建设实施。其中，保障性住房和“平急两用”公共基础设施主要在35个人口300万以上的城市试点，城中村改造主要在21个特大超大城市实施。在资金方面，三大工程发挥市场机制，在地方政府土地出让金收入下降，化债压力增加的背景下，三大工程更多引入民间资本，减少资金负担。截至2023年底，三大工程平稳推进：上海计划启动城中村改造项目30个，至少惠及1.3万户村（居）民，预计到2027年，中心城区周边城中村改造项目全面完成；广州计划推进127个城中村改造项目；合肥确定加快推进104个城中村改造项目，预计三大工程可以在一定程度上对冲房地产行业下行压力。
【2024 年展望】
1.宏观经济延续增长趋势，基建提质增效。房地产改善空间有限，重点看“三大工程”实施情况。
我们认为 2024 年房地产仍将是固定资产投资的拖累项，但降幅有所收窄。主要基于：
（1）宏观层面，城镇化趋缓（2022年城镇化率提升0.5pct，增速持续下降）和生育率下降、老龄化率提升，将造成购房群体持续减少；
（2）政策层面，严防房地产市场风险的总基调不变，但政策或将有所放宽。2023年8月以来房地产政策有所松绑，但提振效果有限。目前一二线城市仍有政策空间，预期2024政策将在严防风险背景下适度放宽。
（3）微观层面，2020年七普数据显示城镇居民人均住房为 0.97 间/人，“每人一间”基本达成，居民购房意愿减弱。我们认为2024年市场预期修复进度仍然缓慢，商品房销售量、土地成交量将持续下行，造成房地产投资走弱。
2.在销售承压，需求不振的背景下，房地产投资的表现关键在于三大工程的实施情况。测算三大工程带来增量：
（1）城中村改造。假设城中村改造在21个超大特大城市进行，涉及90年代之前建设的老旧建筑，其中拆除新建/改造占比设定为20%:80%，拆建比为2；拆除新建的单位费用为建安工程费用/0.6，建安工程费用按各地多层或小高层的标准计算，如果该城市建安工程费用无相应数据，则采用同省省会城市标准或 3500元/平米计算。测算结果显示，城中村改造形成总规模约 2.68亿元，如果假设在2030年完成，对应年均投资规模约3800 亿元，如果建设周期5年，则对应年均投资约5400亿元。
（2）保障性住房。保障性住房主要在35个人口在300 万人以上的城市推进。根据国家统计局和各省市数据，根据过去4 年各城市人口数量和商品房销售规模预测后续年均销售规模，参考深圳经验，假设后续建设中7个超大城市/14个特大城市/14个其余城市保障房建设面积为商品房的50%/40%/30%；每套保障房面积按70平米计算，每套形成投资15万元。对应年均形成投资规模约2900亿元。
（3）“平急两用”公共基础设施建设。根据各地“平急两用”项目披露情况，杭州首批通过116个“平急两用”项目，总投资 770亿元，如果假设项目建设周期5年，则年均投资154亿元，可拉动杭州房地产约3.8个百分点；武汉首批通过23个“平急两用”项目，总投资162.5亿元，5年建设周期可拉动房地产开发投资0.4%；大连、成都披露“平急两用”项目分别为24.4、52.5亿元。目前披露项目较少，我们估计平急两用项目可以拉动房地产开发投资1.5%-2%，对应约2000亿元。
我们预测三大工程每年能带来9000-11000亿元的的增量，撬动7.5%-9%的房地产投资。但是，考虑到城中村改造和保障房或对商品房建设形成一定挤出，且2024年很多项目并不会形成实际投资，“三大工程”对2024年会有边际提振。
综上所述，2024年房地产仍将是固定资产投资的拖累项，但三大工程降幅有所收窄，预测2024年房地产同比减少6.5%。
（以上内容来源于联储证券的2024年度宏观报告）
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